招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（股票簡(jiǎn)稱招商蛇口，代碼001979）今年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)超預(yù)期的原因是什么？公司今年繼續(xù)大手筆拿地，主要出于什么考慮？公司的拿地和運(yùn)營(yíng)模式有何獨(dú)到之處？公司對(duì)未來(lái)5至10年房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么樣的判斷……
帶著以上問(wèn)題，記者近日走進(jìn)這家令人關(guān)注的企業(yè)。
業(yè)績(jī)超預(yù)期緣于股權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)讓
二季報(bào)顯示，招商蛇口在社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)行業(yè)營(yíng)收176.70億元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)比為84.20%；其次為園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)行業(yè)，占比14.55%。這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)44.24%和33.42%。這家公司的股票9月17日至21日這一周漲幅達(dá)到12.32%，成交額多日排在深市前10名之內(nèi)，被資金高度關(guān)注。
以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的招商蛇口上半年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)超九成。半年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入209.88億元，同比增長(zhǎng)6.60%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)71.17億元，同比增長(zhǎng)97.54%。公司實(shí)現(xiàn)簽約金額750.96億元，同比增長(zhǎng)39.86%。
招商蛇口總經(jīng)理許永軍表示，上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)超預(yù)期，主要有兩個(gè)原因：雙璽等高毛利項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算周期，帶動(dòng)公司結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比增加約32億元；報(bào)告期內(nèi)京滬三項(xiàng)資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓收益增加。2017年11月，公司向Super Alliance Real Estate PartnersL.P.（公司持有其20%權(quán)益）轉(zhuǎn)讓上海招商局大廈、上海招商局廣場(chǎng)以及北京招商局大廈三項(xiàng)資產(chǎn)相關(guān)的股權(quán)及債權(quán)，今年一季度完成交割，可貢獻(xiàn)處置資產(chǎn)收益39.8億元，扣除企業(yè)所得稅后對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)可達(dá)29.8億元。公司一季度歸母凈利潤(rùn)就達(dá)57.8億元，二季度凈利潤(rùn)增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)。
今年繼續(xù)大舉收并購(gòu)
就在上半年各地土地流拍近800宗，很多地產(chǎn)商拿地偏于謹(jǐn)慎的同時(shí)，招商蛇口的土地儲(chǔ)備卻在增加。據(jù)介紹，招商蛇口基于公司自身的優(yōu)勢(shì)，仍然看好公司未來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的前景，因此依然積極拿地，但拿地的方式與其他地產(chǎn)商有所不同。
今年上半年，公司保持較快的拿地節(jié)奏，總計(jì)新增土地面積339.5萬(wàn)平米，總地價(jià)603.5億元。拿地金額占銷售金額的比例接近80%。公司充分發(fā)揮自身多元化拿地優(yōu)勢(shì)，加大兼并收購(gòu)力度，特別是同地方國(guó)企和央企的合作。落地昆鋼、天津湯臣、南通中外運(yùn)等項(xiàng)目。上半年公司收購(gòu)招商局漳州開(kāi)發(fā)區(qū)有限公司78%的股權(quán)，成為第一大股東。招商漳州擁有土地面積總計(jì)777.5萬(wàn)平方米，其中住宅用地約85.7萬(wàn)平方米，商業(yè)用地約95.6萬(wàn)平方米，港航物流用地約249.9萬(wàn)平方米，可復(fù)制招商蛇口“前港-中區(qū)-后城”經(jīng)典模式。
公司新進(jìn)入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市，其中湛江項(xiàng)目的獲取是公司“港城聯(lián)動(dòng)”模式的成果，在布局全方位港口生態(tài)圈的同時(shí)，補(bǔ)充了優(yōu)質(zhì)的土地資源。
招商蛇口2018年繼續(xù)大舉進(jìn)行收并購(gòu)，1月招商蛇口收購(gòu)東風(fēng)汽車下屬公司東風(fēng)房地產(chǎn)80%的股權(quán)；2月招商蛇口宣布收購(gòu)浙江潤(rùn)和房產(chǎn)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，從而進(jìn)一步提升公司在相關(guān)區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
上半年整體來(lái)看，招商蛇口拿地呈高速擴(kuò)張勢(shì)態(tài)，非市場(chǎng)化拿地能力加速兌現(xiàn)。
與各地合作實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張
招商蛇口在規(guī)?；瘮U(kuò)張方面的特殊性更值得關(guān)注。2018年5月，招商蛇口以85.53億元完成收購(gòu)招商漳州78%股權(quán)，增加了豐富的園區(qū)資源儲(chǔ)備。資料顯示，截至2017年底，招商漳州及其控股子公司擁有產(chǎn)權(quán)的、正在進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)或已完成一級(jí)開(kāi)發(fā)尚待實(shí)現(xiàn)收益的土地面積為11662畝（其中雙魚(yú)島3376畝）。
通過(guò)招商漳州與公司在廈門、漳州已有布局的戰(zhàn)略協(xié)同，公司可以分享漳廈同城政策區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提前鎖定海西板塊未來(lái)發(fā)展紅利。
以蛇口為產(chǎn)業(yè)新城基地，公司招商蛇口上半年與地方政府合作，圍繞京津冀、珠三角、長(zhǎng)三角等重點(diǎn)區(qū)域拓展產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目。報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口重點(diǎn)跟進(jìn)10余個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目。其中，粵東新城項(xiàng)目取得重大進(jìn)展；蘇州金融小鎮(zhèn)底價(jià)獲取首期用地；常熟琴湖項(xiàng)目簽訂多層級(jí)合作協(xié)議推動(dòng)項(xiàng)目落地；湛江智慧城項(xiàng)目完成前期研究，聯(lián)合工作組的各項(xiàng)工作推進(jìn)順利。此外，公司協(xié)同拓展了以北京大興黃村鎮(zhèn)項(xiàng)目、鄭州盧森堡項(xiàng)目、太原小店區(qū)項(xiàng)目為代表的數(shù)個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目。
在深圳本地，招商蛇口在太子灣、會(huì)展灣、前海三大重點(diǎn)項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。太子灣片區(qū)，商務(wù)廣場(chǎng)完成主要建設(shè)，預(yù)計(jì)下半年可以正式入伙；人才公寓處于主體施工中，預(yù)計(jì)下半年主體結(jié)構(gòu)封頂；國(guó)際學(xué)校項(xiàng)目方案已經(jīng)上報(bào)，等待審核批復(fù)。
多元化發(fā)展長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)
公司不僅僅專注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售，逐步從銷售模式向持有運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型、從單一業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)向綜合開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型。近年招商蛇口加快涉足長(zhǎng)租公寓新業(yè)務(wù)。在精耕深圳市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，落地北京、上海、重慶、南京、杭州等8個(gè)一二線城市。
據(jù)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)部門介紹，今年二季度，公司新增13個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目（24.1萬(wàn)平方米/5134間），合計(jì)在全國(guó)布局長(zhǎng)租公寓近2萬(wàn)間，管理規(guī)?？傆?jì)約90萬(wàn)平方米。大健康脫孵入實(shí)，公司從“養(yǎng)老、醫(yī)院、康養(yǎng)小鎮(zhèn)”三方面積極推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)業(yè)務(wù)，廣州番禺頤養(yǎng)中心、深圳蛇口頤養(yǎng)中心，已于2月2日、3月30日相繼開(kāi)業(yè)。
另外，招商蛇口保持較強(qiáng)的融資能力。2018年上半年，招商蛇口繼續(xù)保持AAA的主體信用等級(jí)和債項(xiàng)信用等級(jí)，順利發(fā)行公司債券70億元；近期陸續(xù)發(fā)行兩期超短期融資券（270天和180天），總額合計(jì)40億元。截至6月底，公司的綜合資金成本為4.87%。
談及行業(yè)的未來(lái)，招商蛇口總經(jīng)理許永軍表示：“未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)將不再是貨幣的蓄水池，而是人民美好生活的承載者。這也正是市場(chǎng)對(duì)招商蛇口這家公司的期待。”（記者 傅盛寧）
