2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)有意思的現(xiàn)象，一方面各地樓市調(diào)控政策持續(xù)趨緊，融資壓力加大，另一方面大型房企銷售情況依然火爆，百?gòu)?qiáng)房企8月單月銷售額同比增幅仍超過52%，房地產(chǎn)行業(yè)的“服務(wù)生”易居企業(yè)控股(02048)近日公布上市以來的首份半年報(bào)，為上半年房地產(chǎn)行業(yè)的“怪象”留下了不一樣的注腳。

易居以“地產(chǎn)服務(wù)生”的定位在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)深耕18年，為地產(chǎn)開發(fā)商提供代理、服務(wù)、營(yíng)銷、傳播等服務(wù)，市場(chǎng)份額居前。易居處于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的中間環(huán)節(jié)，它的成長(zhǎng)自然與整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的氛圍緊密相關(guān)。

房企銷售熱度不減 易居一手房代理業(yè)務(wù)大增

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2018年上半年，易居實(shí)現(xiàn)收入為27.79億元人民幣(單位下同)，同比增長(zhǎng)44.4%。期內(nèi)利潤(rùn)及全面收益總額為5.63億元，同比增長(zhǎng)84.1%。公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)利潤(rùn)及全面收益總額為4.68億元，同比增長(zhǎng)255.7%。每股基本盈利為50.80分，不派息。

值得一提的是，2016-2017年易居復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到30.6%，盈利增長(zhǎng)率達(dá)到44.4%，今年上半年的增長(zhǎng)率高于過去的復(fù)合增長(zhǎng)率。

期內(nèi)，員工成本占收入的比例從截至去年同期的57.9%減至48.4%，主要由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大。宣傳及推廣開支同比增加84.7%至1.32億元，主要由于收入的增長(zhǎng)。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率從20.4%提升至28.6%。上半年易居的負(fù)債率為12.7%，遠(yuǎn)低于重資產(chǎn)的房企產(chǎn)開發(fā)商。

公司稱，公司收入和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)主要得益于市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展、強(qiáng)大的股東基礎(chǔ)和大客戶戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)間的協(xié)同效應(yīng)。

一手房代理業(yè)務(wù)方面，易居上半年收入22.28億元，同比增44.1%，成銷總面積2047.6萬平方米，成銷總金額2558.9億元，比去年同期分別增長(zhǎng)35.3%和46.8%。對(duì)于過去兩年的數(shù)據(jù)，易居上半年一手房代理業(yè)務(wù)收入增速明顯高于去年全年的10%，一方面這與上半年房企銷售額大增有關(guān);另一方面則受益于其市占率的提高。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，百?gòu)?qiáng)房企整體銷售規(guī)模近4.6萬億元，同比增長(zhǎng)36.5%，增速超市場(chǎng)預(yù)期，且大部分房企基本上完成2018年過半的預(yù)售目標(biāo)。這直接拉動(dòng)了易居銷售新物業(yè)總值增加。

相比其他同行，易居的最大優(yōu)勢(shì)之一是擁有強(qiáng)大的客戶及股東基礎(chǔ)，并與中國(guó)多家領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)建立戰(zhàn)略關(guān)系。因此當(dāng)上半年房地產(chǎn)行業(yè)集中度達(dá)到歷史新高度時(shí)，易居在行業(yè)的市場(chǎng)占有率也進(jìn)一步擴(kuò)大。

截止2018年6月30日止6個(gè)月，自和公司股東有關(guān)的26家開發(fā)商產(chǎn)生的一手房代理服務(wù)收入為12.107億元，占期間一手房代理服務(wù)收入的54.3%。

截至2018年6月30日，已簽未售的儲(chǔ)備項(xiàng)目面積達(dá)2.54億平方米，將增強(qiáng)未來代理收入穩(wěn)定性和預(yù)測(cè)性。

對(duì)于接下來的房地產(chǎn)走勢(shì)，易居首席執(zhí)行官丁祖昱表示，“從短期情況來看，最近有一些政策出臺(tái)，包括各地的政策出臺(tái)之后對(duì)于部分市場(chǎng)有影響，但是我們目前沒有看到整體降價(jià)的狀況。從7月份、8月份相關(guān)的數(shù)據(jù)來看，規(guī)模房企的銷售可以保持，但是基于部分的城市和項(xiàng)目出現(xiàn)了不像上半年那樣一房難求的狀況，這樣的情況可能在7、8月份出現(xiàn)的相對(duì)比較少，銷售慢慢進(jìn)入到正常的狀況?！?/p>

輕資產(chǎn)模式見效 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)收入增長(zhǎng)逾3倍

雖然一手房代理業(yè)務(wù)依然是易居的主要收入來源，貢獻(xiàn)上半年80.2%的收入，但增速最快的卻是2016年起步的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)業(yè)務(wù)。

智通財(cái)經(jīng)APP曾提到，在存量市場(chǎng)背景下，二手房的交易規(guī)模越來越大，代理商們紛紛搶占這一巨大蛋糕，以阿里、京東、蘇寧為代表的互聯(lián)網(wǎng)巨頭也紛紛跨界布局二手房中介業(yè)務(wù)。易居則在2016年創(chuàng)立“房友”品牌，以獨(dú)創(chuàng)的“S2B2C”的輕資產(chǎn)模式進(jìn)入二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)推出以來，易居的收入結(jié)構(gòu)也發(fā)生了明顯的改變，從“兩條腿走路”變?yōu)椤叭{馬車并驅(qū)”。2016年之前，易居全部收入來自一手房代理服務(wù)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢服務(wù)，但隨著新業(yè)務(wù)逐漸成型并快速增長(zhǎng)，2018年上半年該公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)收入已達(dá)到約1.68億元，占總收入比重也從2017年同期的1.9%躍升至6%。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，今年上半年，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)影響，新房供應(yīng)使得市場(chǎng)需求持續(xù)擠向二手房市場(chǎng)。但由于各地政策及人口因素不同，不同城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的分化，北京、上海市場(chǎng)表現(xiàn)平平，重慶、武漢量?jī)r(jià)齊升，天津、石家莊等幾個(gè)城市有價(jià)無市。但這似乎不影響易居二手房經(jīng)紀(jì)平臺(tái)迅猛崛起。

截止2018年6月30日，房友門店已累計(jì)達(dá)8764家，覆蓋54城市。期內(nèi)通過易居房友為開發(fā)商銷售新房成銷總額101.4億元，易居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)收入1.677億元，較去年同期分別增長(zhǎng)592.4%和367.1%。為全面提升賦能能級(jí)，易居房友分別與58同城、蘇寧金融簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，攜手打造“萬套真房源”和“百億墊傭”計(jì)劃。

房友門店破萬 新戰(zhàn)略賦能二手交易平臺(tái)

易居房友S2B2C的模式之新在于它不直接開展二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，也不開設(shè)二手房經(jīng)紀(jì)公司，而是賦能并整合房友品牌下的中小微房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，向中小微房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(B)提供在線線下綜合服務(wù)(S)，以幫助其更好的服務(wù)個(gè)人客戶(C)。

換而言之，易居首先和開發(fā)商簽訂新房項(xiàng)目，房友品牌門店能夠參與這些新房項(xiàng)目的銷售，通過一二手聯(lián)動(dòng)，賺取開發(fā)商拓客的傭金，只要客戶成功購(gòu)房，開發(fā)商除了給予易居0.8%的傭金外，還需要支付給易居拓客引流傭金2%。易居再將其中的80%給門店。

在這一過程中，易居不需要大量資金投入，也不向門店收取品牌費(fèi)、加盟費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)，賺的是延伸服務(wù)的錢，其他中介業(yè)務(wù)的錢，平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)體系建立起來后，易居可以做一二手聯(lián)動(dòng)、可以做裝修服務(wù)、金融服務(wù)等。

上周四(8月27日)，房友集團(tuán)在上海舉行全新戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，并宣布房友門店突破萬家。通過僅僅兩年半的時(shí)間，易居房友完成了全國(guó)58城10000家門店的布局，一舉成為國(guó)內(nèi)二手房行業(yè)規(guī)模最大的平臺(tái)級(jí)企業(yè)。

“破萬”是房友的新起點(diǎn)和轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)國(guó)內(nèi)二手房交易市場(chǎng)漸凍趨勢(shì)帶來“小微門店危機(jī)”時(shí)，易居房友發(fā)布了“聯(lián)動(dòng)+渠道”的賦能新策略。易居企業(yè)集團(tuán) CEO丁祖昱表示，整個(gè)房友集團(tuán)將從重視“門店規(guī)?！钡街匾暋胺?wù)質(zhì)量”轉(zhuǎn)變;服務(wù)對(duì)象從為“中小微”賦能拓展到二手房交易環(huán)節(jié)的“多主體”賦能;服務(wù)深度方面也在原有基礎(chǔ)上完成聯(lián)動(dòng)+渠道的新一輪賦能。易居房友的戰(zhàn)略三部曲分別是聚勢(shì)、賦能、提供增值服務(wù)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松指出，二手房市場(chǎng)是一個(gè)典型的正在上行中的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看來，發(fā)展到中國(guó)這個(gè)階段，二手房市場(chǎng)崛起已經(jīng)是一個(gè)必然的趨勢(shì)。在這種背景下，不斷突破的易居在二手房經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒂泻艽笊煺谷_的空間。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢服務(wù)方面，上半年收入3.84億元，同比增11.8%;期內(nèi)，CRIC房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)及分析系統(tǒng)的有效用戶端口數(shù)為14,000多個(gè)，并研發(fā)推出“易樓”和CRIC場(chǎng)景化大屏等新業(yè)務(wù)。

易居的大數(shù)據(jù)能力能夠在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的早期階段向房地產(chǎn)開發(fā)商提供市場(chǎng)研究報(bào)告、定位分析和可行性研究等各種服務(wù)，這使得公司在提供一手代理服務(wù)和二手房經(jīng)紀(jì)平臺(tái)服務(wù)方面更具優(yōu)勢(shì)。從具體收入看，易居三大業(yè)務(wù)之間形成的聯(lián)動(dòng)效果越來越強(qiáng)。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正站在拐點(diǎn)上，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，存量市場(chǎng)成為各路資本的新戰(zhàn)場(chǎng)，“服務(wù)生”易居在資源及戰(zhàn)略布局上已做好充分準(zhǔn)備，上半年的成績(jī)或許只是新的起點(diǎn)。8月31日，易居股價(jià)收漲4.63%，報(bào)14港元。