近日，位于深圳羅湖的一小區(qū)業(yè)主向記者報料稱，該小區(qū)與前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同糾紛陷入官司之中，小區(qū)全體業(yè)主可能面臨超200萬元的賠償。

物業(yè)為小區(qū)服務(wù)4年，累計虧損超200萬元

據(jù)該小區(qū)第四屆業(yè)委會成員王先生（化名）講述，該小區(qū)建成于2003年。2024年4月，小區(qū)業(yè)主大會收到由前任物業(yè)公司為原告的民事起訴狀，要求業(yè)主支付物業(yè)為服務(wù)活動墊付的費(fèi)用及合同酬金，共計206萬余元。

起訴狀顯示，2019年5月，小區(qū)業(yè)主大會通過公開招標(biāo)選聘的方式，確定某物業(yè)公司為該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同年6月，小區(qū)第三屆業(yè)委會與該物業(yè)簽署《物業(yè)服務(wù)合同》，合同期限三年(2019年7月15日至2022年7月1日)。

合同約定：

“物業(yè)服務(wù)費(fèi)實行酬金制，原告每月按應(yīng)收項目飽和收入總額的10%提取酬金。合同到期時，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)用存在不足，由業(yè)主在本合同到期前，一次性按合同期內(nèi)應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用占本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)累計應(yīng)交物業(yè)服務(wù)總費(fèi)用額的比例補(bǔ)足?！?/p>

同日，雙方還簽署了《物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定“經(jīng)審計，出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)資金不足的，由全體業(yè)主按照其專有部分面積的比例進(jìn)行補(bǔ)充，于第二季度首月直接向全體業(yè)主收取不足部分?！?/p>

起訴狀稱，該物業(yè)于2019年9月進(jìn)場為小區(qū)提供服務(wù)，至2023年8月退出小區(qū)。實際退場后，物業(yè)仍與小區(qū)業(yè)主大會溝通審計事宜，未得到明確回應(yīng)。2023年11月，物業(yè)委托會計師事務(wù)所對其服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計?！秾ｍ棇徲媹蟾妗凤@示，原告為保證各項物業(yè)服務(wù)工作正常開展，累計虧損219萬余元，不足以支付項目對外債務(wù)和應(yīng)付原告墊付費(fèi)用及酬金206萬余元?；诖耍嫣崞鹪V訟，要求被告實際承擔(dān)合同責(zé)任。

據(jù)悉，該案目前仍在一審審理階段。

小區(qū)業(yè)主大會：巨額“虧損”不符合雙方約定

“小區(qū)全體業(yè)主對此無法認(rèn)可?！蓖跸壬诮邮苡浾卟稍L時表示，物業(yè)在服務(wù)期間雖設(shè)立了共有資金共管賬戶，但各項開支由物業(yè)公司單方面做主，共有資金賬戶并沒有實現(xiàn)真正意義的“共管”。王先生提到，物業(yè)公司進(jìn)場后，時任第三屆業(yè)委會隨即任期屆滿，直至2024年11月新一屆業(yè)委會才正式備案。而在服務(wù)期間，物業(yè)公司除了公布少數(shù)季度收支財報外，各年度預(yù)算均沒有經(jīng)過業(yè)主大會會議審核或批準(zhǔn)。

據(jù)了解，在酬金制物業(yè)服模式下，物業(yè)公司需定期公示收支賬目，包括每年度的預(yù)算、決算、支出等情況；業(yè)委會則應(yīng)每年召開業(yè)主大會等定期會議，審核物業(yè)公司的年度預(yù)算、決算及收支等情況。

王先生提供的民事答辯狀顯示，物業(yè)方面未提交2019年度、2020年度預(yù)算報告，該小區(qū)第四屆業(yè)委會多次催促未果；2021年度預(yù)算于當(dāng)年9月份才提交；于2022年1月提交的2022年度預(yù)算報告預(yù)計虧損超過百萬元，最終該預(yù)算在業(yè)主大會表決中未通過。

小區(qū)業(yè)主大會主張，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵循合同約定的價格確定雙方的權(quán)利義務(wù)。履行“量入為出、合理開支”的基本財務(wù)收支準(zhǔn)則，這也是《物業(yè)服務(wù)合同》約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時公布年度計劃與支出預(yù)算的意義。但業(yè)主大會認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)未能遵循這些程序，其開支的真實性難以令人置信。

此外，業(yè)主大會認(rèn)為，綜合計算的物業(yè)服務(wù)單價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了《物業(yè)服務(wù)合同》所確定的價格，不符合雙方約定，不應(yīng)得到法律支持。

記者于8月18日多次嘗試聯(lián)系該物業(yè)，欲就小區(qū)業(yè)主大會提出的多項質(zhì)疑詢問該公司意見，電話均未被接聽。

專家：小區(qū)共有資金支出需業(yè)主大會決定，

物業(yè)不應(yīng)以“自算虧損”追償

物業(yè)公司是否有權(quán)向全體業(yè)主追償其聲稱的墊付費(fèi)用與酬金？審計認(rèn)定的累計虧損能否成為業(yè)主的補(bǔ)繳責(zé)任依據(jù)？物業(yè)服務(wù)價格及各項支出是否合理應(yīng)如何判斷？針對本案涉及的相關(guān)疑問，記者咨詢了深圳市物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會委員楊志敏。

“物業(yè)公司沒有權(quán)利超出自己投標(biāo)文件對于物業(yè)費(fèi)測算的報價，因此不應(yīng)當(dāng)就所謂的虧損額外向業(yè)主大會要求支付?！睏钪久舴治霰硎荆飿I(yè)服務(wù)價格及各項支出是否合理，取決于是否符合招投標(biāo)文件和物業(yè)合同的約定。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)遵循“量入為出、合理開支”的明確規(guī)定，對于任何超支的預(yù)算調(diào)整依法都應(yīng)當(dāng)提前向業(yè)主大會提出申請。

楊志敏指出，該物業(yè)公司在服務(wù)小區(qū)期間，并沒有執(zhí)行法定共管賬戶未經(jīng)業(yè)主大會同意不得支出的規(guī)定，而是實際獨(dú)自支配，這種賬戶管理上的漏洞是導(dǎo)致出現(xiàn)“虧損”的制度原因。

他進(jìn)一步表示，該案有兩個焦點：

一是物業(yè)公司在投標(biāo)文件中對于物業(yè)費(fèi)的測算和報價是否存在錯漏？若物業(yè)公司在報價時不含酬金是收支平衡的，但加上酬金就出現(xiàn)虧損超支，而招投標(biāo)文件雙方都確認(rèn)了“量入為出合理開支”的原則，對于這種錯漏沖突怎么辦？在需要法院判決的同時，物業(yè)公司自身也無可回避投標(biāo)錯漏的責(zé)任。

二是小區(qū)業(yè)主共有資金的支出，依法必須執(zhí)行業(yè)主大會會議決定的年度預(yù)算。該物業(yè)在服務(wù)期間，前期業(yè)委會空窗期沒有依法提請街道社區(qū)召開業(yè)主大會會議，未經(jīng)法定程序就直接支出并向業(yè)主大會索賠“虧損”，是否合法合理，需要法院作出判決。

“本案對于物業(yè)管理行業(yè)影響重大，受到了全市各小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)全行業(yè)的普遍關(guān)注，對于上述兩個焦點問題司法判決最終如何裁定，需要拭目以待?！睏钪久粞a(bǔ)充表示。

記者：陳曉玲